先说结论，在美国投资房产指望在短期迅速增值按照目前情况来说基本不可能实现，长期持有及招租就是第二条路，租金就成为了主要的投资回报。整体来说，美国住宅类地产投资风险较小，回报稳健，是值得考虑的一个投资项目。

就个人房产投资而言，美国房产投资与中国非常大的不同点是，相较于国内的炒房热，了解中国一线城市房价的人都知道买房最关键的下手速度快。否则，一眨眼的功夫，房价就会翻好几倍，后悔都来不及。在中国这种房地产市场中，根本不用在意空置的问题，巨额的房产的升值空间能够在短期内就让很多投资者收回成本，并且赚的盆满钵满。

可惜这种壮观的景象在美国并不多见，除部分被炒（玩）热（坏）了的地区。总体而言，房价的爬坡是个缓慢平稳的过程。期望五年内能倒手大幅盈利的，基本上只有旧房翻新之类的工程活；而期望房产自然增值的，一般需要5-10年。 

那么在美国投资房产，长期持有及招租就是很多投资者的主要选择，租金也就成为了主要的投资回报。根据美国房地产经纪人协会（NAR）在2015年4月至2016年3月的统计数据，在美国当时所有的外国购房者中，来自中国的买家投资数量排名第一，购买总金额为270亿美金，远超排在第二位的加拿大人（89亿），且中国买家人数比例占海外买家总数的14%，也遥遥领先。很多人知道投资房产会有回报，那投资房产具体的回报率该如何计算呢？

 对于将在美购置房产作为一种投资方式的人来说，计算购房回报率时主要考虑两大因素：

1. 房屋本身的增值回报率。

有人会担心房子会折旧导致房屋贬值，但值得注意的是，美国购房所购建筑物下的土地也永远属于业主，并且随当地的经济发展而升值。如下图所示，近年来湾区房产逐年增值，特别是好学区内的房产即使在经济不景气的时候也没有大幅度贬值。持有一套房产如图持有一只股票，不但每年可获得固定分红，还拥有未来资产增值的机会。从这个角度看，在美国投资房产回报率是很可观的。

2.房屋的租金回报率。

 先了解现金买房的租金回报率的计算公式：

租金回报率 = 净房租年收入 / 购房总价

净房租年收入= 年租金收入 - （房屋持有费用 + 出租产生的相关支出）

根据这个公式，首先我们来计算，

1.房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社区同等条件的出租房屋的租金作为参照。充分利用好经纪人的信息优势，确认周围同等条件已出租的五到十套房屋，筛选出出现次数最多的租金价格，房屋租金年收入应使用比该数字稍低的价格，即可大致框定房屋租金年收入。

2.房屋持有费用及出租产生相关支出

一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等等。

房产税:房产税的税率在每个州有所不同，从1%到3%不等，所以购房之前应先搞清楚目标房屋的税率。

房屋保险：根据房屋价值、投保内容保险费用不等。

社区费：独立屋一般没有社区费，但有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此要交社区费。

空置期分摊:通常购买的房屋很少能立刻找到租户，总会有一段空置时间，因此在计算每年平均净房租收入的时候，应把空置时期的租金扣除。一般租赁合同为一年期, 到期可续约。我们以两年租约计算，平均空置时间估计为一个月，空置期分摊到两年即半个月租金。由此可见合理的房租价格可以有效的减短空置期。

物业管理费：另外，海外投资人士往往并不居住于美国，对于房产的打理往往要借助物业管理公司。物业公司的收费一般是月租金的6%-12%不等，具体取决于服务内容。除非当地有亲朋好友可以托付，才可以省下这笔服务费用，否则物业管理费也是成本计算的一部分内容。

以实际案例来具体分析一下租金回报率的组成情况，情况就十分明朗了。

在美国加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均 在5-6%之间。例如，在美国加州洛杉矶东区Eastvale城市，目前三十五万美元可以买到一套三千英尺（大约280平方米）的四房独立屋，它的真实平均租金 为$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回报率是7.8%。

请看以下表列：

最后，根据以上公式计算，如果投资回报率在3%-10%之间，那么恭喜你，你的投资是正确的。整体来说，美国住宅类地产投资风险较小，回报稳健，值得考虑。