上一篇我们介绍了美国房地产税的概况“浅谈美国的房地产税及欠税后果”，不少客户提出许多问题，这里就择要回答，希望能让客户进一步了解房地产税的相关情况。

一、“房屋价值怎么评估？”在房地产税中，有两个因素起关键作用，一是税率，二是房屋及地产价值，房地产税的多少，就是由这两个因素组成的。由于房地产税主要由各地政府征收，因此房地产价值的评估由地方政府负责，各地政府有各自的法律法规，所以房地产价值评估方式也不一样。大致说来，房地产评估的基本原则有3个：

1、本地区最近一段时期同类房屋成交价格，这是评价房屋价值（包括所在地皮价格）的重要因素。

2、修建同类房屋的价格加上地皮价格，即在当前建材及劳力价格的情况下，在同一块地皮上修造同类房屋的造价，同时根据房屋的新旧程度折旧。

3、房屋出租价格，假定房屋供出租，可以收到多少租金。

综合以上三个因素，再考虑本地区经济发展情况，估价员就会对每一栋房产的价值作出评估。地方政府根据估价员的评估，提前半年将新的评估报告寄给屋主，如果屋主觉得评估合理，就等着政府寄来新的税表；如果觉得不合理，可以提出要求重新评估，政府会根据屋主的要求，重新审核评估报告并将结果告知屋主。屋主如果还不满意，可以要求上诉，由法庭裁定。

二、“公寓式楼房的地产税和独栋住宅有没有区别呢？”公寓式楼房分为两种，一种是合作公寓（coop ），一种是公寓（condo），无论是哪种形式的公寓楼房，只要是居民住家而非商业楼，其税率与独栋住宅是一样的。以首都华盛顿特区为例，2016-2017年度的房地产税率共分4个等级：等级1的税率为0.85%，适用所有居民住宅；等级2税率A为1.65%，适用价值不超过300万美元的商业及工业楼，包括旅馆等；等级2税率B为1.85%，适用价值超过300万美元的商业及工业楼，包括旅馆；等级3的税率为5%，适用空置房屋；等级4的税率为10%，适用于维修不良或破败的房屋（blighted real property）。所谓维修不良或破败的房屋，主要指墙壁、屋顶、窗户、阳台或其他房屋结构维修不良，或有危险、不卫生、威胁社区公共卫生等。这个税率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全卫生整洁美观。

三、“房产税一年多少美元？”根据美国人口普查局的统计，全美屋主2015年平均交纳房地产税为2149美元。2015年全美各州房地产税率，最低的是夏威夷，为0.27%，最高的是新泽西，为2.35%，新泽西的税率是夏威夷的8.7倍。也就是说，在夏威夷一栋20万美元的房产，只需交税540美元，而在新泽西则需交税4700美元。

四、“贷款买房的，为什么每月银行除了扣还贷的费用，还要扣房产税和保险费用？”银行贷款给购房者是有风险的，因此会将房屋本身作为抵押品，如果贷款者为了省钱不买房屋保险，一旦房屋失火或遭其他灾害，银行可能就拿不回放出的放贷；或者贷款人不按时交纳房地产税，一旦被政府追债，政府可以将房屋强制拍卖，而在这种情况下，银行只是第二顺位的债权人，政府则是第一顺位的债权人。为了避免上述两种情况的发生，银行一般会要求设立代管账户，替房贷者交纳房产税及房屋保险费用。当然，如果客户希望自己直接交纳房地产税及房屋保险，银行也会同意，但往往会提高房贷利率0.25个百分点。

弗吉尼亚州费尔法克斯县2016年预算，房地产税占政府收入的63.9%（图表：费尔法克斯县政府）