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【EB-5】大项目、小项目,你如何选择?

类别:美国投资移民   发布时间 :2017-07-24    浏览人次 :4879

美国EB-5投资移民在初期选项目时,很多人都会面临选择项目的难题。美国EB-5区域中心投资项目繁多,大小各异,到底什么样的才更靠谱呢?下面小编给您科普一下相关知识。

美国EB-5投资移民在初期选项目时,很多人都会面临选择项目的难题。美国EB-5区域中心投资项目繁多,大小各异,到底什么样的才更靠谱呢?下面小编给您科普一下相关知识。


一、项目的大小如何分辨

一般性认为,项目小于50人的,属于小项目,50-100人之间,属于中型,100人以上的就是大型,还有超大型募集上千的。

然而从商业角度上来看,项目的大小一般是以总项目成本和投资额来定的,这涉及到项目的资金募集,运营,出售以及再融资。比如,一个项目找100个投资人,EB-5融资为5000万美金,但是总成本一个亿。和一个项目融资50个投资人,然而总成本达1.5亿来对比,自然是50个投资人的项目更大。

一般看就业报告可以得出,尤其是建筑类项目,建筑就业是由建筑花费来算的,哪怕建筑花费有一定的虚报,也能大概目测出项目的造价来。比如说是一个项目总投资一个亿,eb5占比5000万美金,而建筑总花费才6000万美金,其余的4000万美金是项目方以什么前期开发成本,土地租赁费用,和建筑设计等杂七杂八的条款放在一起的。与其说这是一个1个亿的项目,不如说这是个7000万的项目更合适。

所以,项目的大小不能以招募的人数一概而论,需要做一些深入的思考。


二、项目大小和开发商实力的联系

按道理说,有多少实力做多少事,EB-5也应该如此。开发大型综合商业地产的开发商和开发小仓库,小公寓的开发商自然实力也不同。中国人通常买大不买小,一直认为小舢板没有航空母舰那样经得起风浪,所以都喜欢大型开发商。不得不承认这种态度是有点道理的,但是,投资人需要擦亮眼睛,所谓的实力开发商到底实力几何?

真正的大开发商都是从小做大的,虽不说过去的成功能代表未来,不过从项目融资到销售,大开发商都比小开发商具有优势。从融资角度来说,大开发商除了EB-5,其他募资的能力也比较强。无论是跟其他投资方以及银行,都有比较良好的合作关系,所以讨价还价也比较轻松。大型开发商开发出来的物业也比较好租赁出售,毕竟人家家大业大,操作流程已经形成规范了,也有不少人买账。仔细一想,大开发商在面对小的危机时,比小开发商更具备抵御和克服能力。

那么小开发商又如何呢?其实小开发商也有很多优势是大开发商无法比及的。首先,小开发商由于开发规模较小,项目脱手以及再融资也相对简单。同样是地产项目,小的出手较快,资金周转较为灵活。这一点在未来会变得很关键。小项目开发商也具有一定的市场优势,因为他们开发的项目单位成本相比于开发商较低,比较能吸引中低端客户。按体量而言,永远是中低端销售量最多。小项目开发商在和投资人谈判其间也更容易让步,因为他们如果做不好,就没有下一个了,所谓一损俱损。大开发商哪怕做砸了一个案子,说不定也只是皮肉之痛,不伤及筋骨。关于就业,小开发商多半是挂靠和租用区域中心牌照来完成项目募资,自然区域中心方面也希望能更好的完成就业创造。这对区域中心未来发展和开发商后续项目开发也有好处。小项目方在情况合理的情况下,更有完成项目和创造所有就业的动力。

三、项目大小和地理位置的关系

现实中,美国每个州都有本地的开发商专做本地生意,这些开发商在当地势力较大,用个通俗的词,叫做地头蛇。这种开发商和地方政府谈拿地,和地方银行谈贷款都很有一套。然而,因为地理位置的限制,他们开发的项目可能没有几百人那么大,而某些知名大都会,也存在一些小的开发商,开发的项目也有接近百人。不同地点的项目大小是明显不同的,知名大都会和中部小城市的项目自然有别。根据当地的销售情况和市场规模来制定自己的项目规划,比较合理。


另外,区域也存在竞争,比如在知名大都会地区,地产开发竞争激烈,销售情况也是如此,哪怕是知名大地产开发商,也面临着同行的全面竞争,这会使得拿到项目的成本变高,项目建成后也存在销售周期的压力。其余城市的地产开发普遍处于半垄断状态,总有那么几个占据级高的市场份额。所以他们的竞争没有知名大都会那么激烈,这也是考虑要素之一。

投资人需要考察的是,当地的市场环境是否能容下这种项目,而项目的销售周期又会是多久,这几年当地的情况如何。


标签: EB5项目如何选择